제목 : 캡 레이트 Capitalization Rate 란 무엇인가요?
부동산에 투자에 관심있는 분이라면 캡 레이트 Capitalization Rate 라는 용어를 들어 보셨을 겁니다. 어쩌면 상식적인 매우 간단한 개념입니다. 순수익을 매매 가격으로 나눈 수치입니다. 여기서 순수익이란 총수입에서 각종 경비를 뺀 것이겠죠?
일반 주택의 경우에는 비슷한 상태의 집이 근처에서 얼마에 거래가 되었는지, 해당 지역의 스퀘어피트당 가격이 얼마인지를 고려한 후에 그 집의 관리 상태에 따라 분석하여 가격을 결정합니다. 그러나 상업용 부동산 또는 수익성 부동산의 경우에는 다른 방법으로 거래 가격을 결정하는데, 가장 많이 사용되는 방법 중의 하나가 캡 레이트 계산에 따른 방법입니다.
예를 들어 엘카미노에 4백만불에 나온 건물이 있다면, 4%의 Cap 으로 계산하면 일년에 약 16만불 정도의 순수익이 기대됩니다.
만일 10만불 순수익을 내는 상업용 건물이 산호세에 있고, 5% Cap 을 적용한다면 건물의 가치는 200만불 정도 되는 셈이지요.
캡 레이트는 간편하게 사용할 수 있는 중요지표이기는 하지만, 투자분석의 1차적 도구입니다. 또한 Cap Rate 은 거래가 이루어지는 첫해의 수익율을 보여줄 뿐이라는 점을 명심해야 합니다. 캡이 높다고 꼭 장기 수익율이 좋다는 보장도 없을 뿐만 아니라, 캡이 낮은데도 불구하고 장기적으로 볼 때는 투자가치가 높은 숨겨진 보물도 때로는 발견되곤 합니다.
5년 7년 10년 또는 그 이상의 예상보유기간에 따른 수익율과 투자환경에 대한 전문가의 정밀투자분석이 병행되어야 현명한 결정을 내릴 수 있습니다.
저는 여러분을 항상 응원할 뿐 아니라 무료상담 하니 언제든 연락주세요.
9/18/2019
이덕구 리얼터
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